¿Propietario de fincas rusticas?

 

 

 Más "del baúl de los recuerdos"

 

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¿PROPIETARIO DE FINCAS RUSTICAS? 

 

¡ PELIGRO !

 

Un error en la revisión catastral le puede hacer perder su propiedad.

 

El Catastro no notifica personalmente las revisiones catastrales que afectan a fincas rústicas.  Se limita a publicar edictos en el Boletín Oficial de la Provincia y en el Tablón de Anuncios del Ayuntamiento.

 

Puede ocurrir que una finca escriturada a nombre de su propietario, cambie de titularidad por error en la revisión catastral, y se convierta en propiedad de un TITULAR DESCONOCIDO o de un tercero sin ningún título de propiedad.  Incluso se puede poner a nombre del Ayuntamiento aunque no sea dueño de los terrenos. 

 

En ese caso, puede ocurrir que, a través de documentos falsos con apariencia de legalidad, contratos de compraventa, expedientes de dominio y expedientes del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, el legítimo propietario pierda su finca a favor de quien aparentemente es un tercero de buena fe, tanto si se debe a un simple error administrativo del Catastro como a la actuación de una trama perfectamente organizada.

 

¿Qué hacer?

 

-        Comprobar regularmente que su finca está a su nombre en el Catastro.

-        En caso de problemas, solicitar al Catastro la corrección de errores, acompañando la escritura y el plano de la finca.

 

¿Por qué es importante asegurarse de que su finca sigue a su nombre en el Catastro?

 

1. Para evitar que usurpen su propiedad (es decir:  que se la roben).
2. Porque si en virtud de la LRAU /LUV  se propone un Programa de Actuación Integrada (P.A.I., plan de urbanización), basta con notificar a los titulares catastrales.  Si el propietario no aparece como titular catastral, no recibirá notificación alguna, y no podrá defender sus intereses.
3. En caso de presentación de un PAI, puede ocurrir que la empresa que realice el trabajo técnico (planos, parcelación, etc.) para el urbanizador, no tenga en cuenta los datos correctos del Catastro, o reproduzca datos erróneos del catastro, que no reflejen la realidad de los linderos y superficie real de su finca.

 

CONCLUSION:  vayan al Ayuntamiento y soliciten de los técnicos de urbanismo que se les exhiban los planos del catastro donde esté su finca para identificarla.  Pidan a los técnicos municipales que les comuniquen si figuran como titulares del terreno, y cuál es la superficie a su nombre.  Si hay errores, diríjanse al Centro de Gestión Catastral más cercano a su domicilio. 

 

   También pueden obtener información en el teléfono  902 373 635 (de 9 a 19h), y en la página web  www.catastro.minhac.es

 

  ( En  la región de Valencia)  En caso de problemas, ponga el asunto en manos de un abogado especializado, y presente una queja ante el Sindic de Greuges:  teléfono 900 21 09 70, http://www.sindicdegreuges.gva.es/lasquejas-f_c.htm 

 

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HISTORIA PREVIA

  

 

  Un abuso urbanístico especial para "gente de la casa" (agricultores, pequeños propietarios valencianos que heredan…).  Es difícil que afecte a extranjeros, ya que éstos normalmente controlan bien lo que ocurre con el catastro.

 

Con el abandono del campo, por ruinoso, los agricultores y propietarios de tierras rústicas están dejando sus tierras yermas y sin cultivar.  Incluso puede ser que, en algunos casos, no tengan escritura pública de propiedad aunque los terrenos les pertenezcan desde hace varias generaciones  (los registros de la propiedad de esta zona se quemaron en la guerra civil.  A confirmar.)

 

Aunque los expertos de la abogacía y demás funcionarios digan que lo importante es la escritura de propiedad inscrita en el Registro de la Propiedad de la localidad donde esté ubicada la finca, para adquirir la propiedad de un terreno en España no es obligatorio ni tener una escritura pública de propiedad, ni llevarla al registro (estas actuaciones son voluntarias:  el derecho de propiedad se acredita también de otras formas).

 

Lo que sí es obligatorio en España, aunque no todo el mundo lo sepa, es que los propietarios de inmuebles de naturaleza rústica (terrenos agrícolas o yermos) y de naturaleza urbana (casas, viviendas unifamiliares, edificios, etc.) se inscriban como titulares en el centro de gestión catastral, que en la provincia de Alicante tiene su sede en la avda. Reyes Católicos.

 

Hacia 1990 se desarrolló una actualización catastral para adaptar el catastro a la realidad física y aplicar el nuevo Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).  Los antiguos archivos catastrales han pasado a tener carácter histórico, y se han confeccionado nuevos datos (planos, mapas) que sí afectan a realidades físicas concretas de los terrenos, e identifican dichos terrenos e incluso los cultivos. 

 

El Ministerio de Hacienda subcontrató la tarea a empresas privadas, que en muchos casos no tenían ninguna experiencia y podían ser engañadas.  Puede haber ocurrido que los empleados de estas empresas confiaran en terceras personas para redactar los nuevos planos de fincas, lindes y titulares, sin contrastarlos con los documentos públicos de propiedad, y pueden haber sido en algunos casos víctimas de engaño, lo que pudiera haber producido errores administrativos en perjuicio de los verdaderos propietarios de los terrenos. 

 

En ulteriores revisiones del catastro se producen anomalías como:  desaparición del DNI del titular, cambio de nombres, disminución o acrecimiento de las parcelas… todo ello SIN notificación personal a los titulares catastrales.  Al desaparecer el DNI, resulta imposible encontrar al titular, su domicilio… y notificarle.  En otros casos, aunque el dibujo de la finca es el mismo, la superficie varía (se le suman o restan mil metros cuadrados, por ejemplo).

 

Los colindantes se apropian presuntamente del resto, y sus fincas crecen gracias a los errores del catastro.  Cuando el titular se da cuenta y reclama, el Catastro contesta que sólo puede corregir su error si lo autoriza el colindante (a quien se le han "regalado" cientos o miles de metros cuadrados).  Como el colindante siempre se niega, hay que acudir a los tribunales, y en muchos casos las acciones pueden haber prescrito o caducado.

 

Curiosamente, muchas de estas actuaciones ocurren en zonas donde poco después se presenta un PAI. 

 

Curiosamente, muchos de los supuestos "errores" favorecen a urbanizadores o a testaferros.

 

Supuesto real en la Marina Baixa:

 

-        Catastro antiguo  (anterior a la implantación del IBI en 1990):  un agricultor es titular catastral de una finca rústica de 33.000 metros cuadrados.

 

-        Nuevo catastro (a partir de 1990):  los mismos terrenos se convierten en 15.500 metros cuadrados brutos de terreno urbano, sin notificación alguna al propietario.  Se modifica en el catastro su ubicación real según estaba antes dado de alta, y crece la finca del colindante.

 

 

TRASCENDENCIA DE ESTOS CAMBIOS SUBREPTICIOS EN EL CATASTRO:

 

Estos "errores administrativos" del Catastro, en algunos casos son presuntos delitos de falsedad en documento público.

 

A efectos urbanísticos, cuando se hacen los PAIs se piden los certificados al catastro, y todas las notificaciones se hacen a los titulares catastrales.

 

Puede ocurrir que, cuando se hace un PAI, los verdaderos dueños de los terrenos no se enteren de nada si es que no figuran en el catastro como titulares del terreno afectado por el expediente urbanístico.  Así, no tienen ninguna posibilidad de defensa, y aunque sean los propietarios del terreno, con escritura pública inscrita en el registro de la propiedad, lo pierden.

 

Si reclaman ante el catastro, el catastro dice que:  puesto que una rectificación del catastro afectaría a los colindantes, sólo pueden rectificar CON EL ACUERDO de los colindantes (Pregunta ingenua:  ¿cómo van a dar su acuerdo para devolver 10.000 metros cuadrados que les han regalado  -o quizás han robado-?).  El catastro dice entonces que hay que ir a los tribunales ordinarios de justicia.  Pero para entonces pueden haber caducado o prescrito las acciones judiciales que les corresponden. 

 

Consecuencia:  terceras personas ajenas a la propiedad de sus tierras, se convierten de hecho y de Derecho, en los verdaderos dueños de los solares urbanos resultantes, que en virtud de la aprobación municipal, vienen a ser nuevos propietarios de una finca registral inscrita, ya que la resolución del ayuntamiento por la que se aprueba un PAI se convierte en título apto para inmatricular fincas urbanas en el registro de la propiedad.  Todo ello al amparo de errores administrativos, anomalías administrativas, títulos de propiedad presuntamente falsos, pases y transmisiones de títulos sin registrar (guardados en los cajones hasta que se inicia el expediente urbanístico). 

 

Así, al amparo de la tramitación del expediente urbanístico de un PAI, títulos no inscritos en el registro (escrituras públicas guardadas en los cajones esperando el momento oportuno), o meros certificados catastrales de titularidad, no inscritos en el Registro, se transforman, de fíncas rústicas sin inscribir, en solares urbanos que acceden al Registro de la Propiedad en base a resoluciones administrativas de los ayuntamientos.

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El hombre que dijo ser propietario de 152 fincas en Ciempozuelos admite que mintió   Un juez investiga una supuesta estafa sobre un millón de metros cuadrados urbanizables

 

	Madrid
	EL PAÍS - 01-08-2005

 

		Un implicado que teme por su vida                     El caso Ciempozuelos (el supuesto intento de un grupo empresarial de apropiarse de 152 fincas de titularidad ajena valoradas en 35 millones de euros) ha dado un giro radical. Uno de los imputados, el vecino del pueblo que afirmó ser el dueño originario de las 152 parcelas y que las vendió ante notario a un grupo de empresas, ha manifestado que la operación ha sido un engaño y que mintió a los notarios, a la policía y al juez al decir que las fincas eran suyas. Tras verse sorprendido en algunas mentiras, el imputado Ángel G. C., de 70 años, ha declarado que el administrador de varias empresas implicadas, Ángel P., le obligó "a firmar papeles en blanco" y le dio tres o cuatro millones de pesetas. Ángel G. C., uno de los cinco imputados por el intento de estafa a 92 vecinos de Ciempozuelos, compareció voluntariamente el pasado martes ante la Policía Local de este municipio y dijo que lo que declaró ante el juez Agustín Carretero era "falso". Según señaló, mintió "coaccionado" por otro de los imputados, administrador de varias sociedades implicadas, quien le hizo simular que las 152 fincas eran suyas. Asegura que los dueños de las empresas le engañaron porque él "no sabe leer ni escribir". En el procedimiento que se sigue en el Juzgado de Instrucción número 2 de Valdemoro hay otras cuatro personas imputadas, además de Ángel G. C.: los administradores de las ocho empresas que han intentado inscribir como propias las 152 fincas en el Registro de la Propiedad. Son más de un millón de metros de suelo cuyo valor se incrementará notablemente, ya que la mayor parte de los solares van a pasar de ser suelo rústico a urbanizable. Según los afectados, que presentaron una denuncia el pasado mayo al enterarse de los cambios de titularidad que se estaban intentando llevar a cabo, las ocho sociedades escrituraron las parcelas a su nombre a espaldas de sus legítimos dueños y pretendieron inscribirlas en el Registro de la Propiedad y en el catastro aprovechando triquiñuelas legales. La herencia El procedimiento para apoderarse de las parcelas habría sido el siguiente: cuatro personas, Ángel P. L., Eva N. B., Ángel P. V. y Luis M. T. (un matrimonio, el padre de uno de los esposos y un amigo de este último) constituyeron ocho sociedades, siendo cada uno administrador único de dos de ellas. Pagaron a Ángel G. C., a través del cual habían realizado en el pasado algunas compraventas de terrenos, para que manifestara que 152 fincas rústicas de Ciempozuelos eran suyas. Para conseguir una escritura pública en la que constara que él era el dueño de las parcelas, como no disponía de título de propiedad, Ángel G. C. manifestó en una notaría de Leganés que había heredado las fincas de sus padres, quienes las habían obtenido a cambio de "trabajos domésticos". La notaría otorgó escritura de propiedad, algo que, según los afectados, es muy "irregular", ya que no había un solo documento que acreditara que él era el titular de esas fincas. Una vez escrituradas a su nombre, Ángel G. C. las vendía ese mismo día a alguna de las ocho sociedades citadas. Esa sociedad las vendía a otra, y ésta a una tercera. Todo en el mismo día. Todas las escrituras se hicieron en la misma notaría de Leganés. Uno de los notarios asegura que se ha limitado a "dar fe" de las compraventas. Se realizaron dos tandas de compraventas: una en diciembre de 2004 y otra en febrero de 2005. Una vez que las 152 fincas estuvieron escrituradas a nombre de alguna de las ocho sociedades, los imputados intentaron inscribirlas en el Registro de la Propiedad. Aprovecharon que la mayoría no aparecían en el registro y, por tanto, no existía ningún titular registral. Según la Ley Hipotecaria, para la primera inscripción hace falta presentar al menos dos títulos de propiedad: el actual y el de los dueños anteriores. El grupo empresarial no logró inscribir como propias estas parcelas porque el registrador de Valdemoro, en cuya jurisdicción se enclava Ciempozuelos, dudó de la legalidad de la operación y rechazó registrarlas. También intentó inscribirlas en el catastro, donde sí aparecían titulares catastrales. Cuando les notificaron a los propietarios, entre ellos el Ayuntamiento de Ciempozuelos y la Comunidad de Madrid, que el grupo empresarial pretendía poner a su nombre las 152 fincas, presentaron una denuncia en los juzgados de Valdemoro. El juez instructor ha ordenado bloquear cualquier cambio de titularidad sobre estas fincas. Un implicado que teme por su vida     Ángel G. C., que compareció el martes pasado ante la policía, se retractó de sus declaraciones anteriores e indicó que el imputado Ángel P. le llevaba a la notaría y allí le decía "dónde tenía que firmar". Afirmó que conoce a Ángel P. desde hace años porque actuaba como intermediario entre él y algunos vecinos del pueblo que vendían fincas. Dijo que un día empezaron a darle "papeles en blanco" para que los firmase. Cuenta también que, hace un mes, Ángel P. le dio otros dos documentos "para que los firmara". Entre ellos, uno privado en el que asumía haber recibido un pagaré de 348.000 euros por la compraventa de las fincas. "Me dijeron que no podía cobrar ese dinero hasta que no tuvieran inscritas las fincas", añade. Asegura que cuando le llamó el juez, el pasado 11 de julio, los otros imputados le facilitaron un abogado y le dijeron qué debía declarar. Al comentarles él que lo que iba a decir era falso, ellos le advirtieron de que "tuviera cuidado". "Vete del pueblo y nosotros te compramos una casa", afirma que le dijeron. Según él, no dijo la verdad ante el juez porque estaba "coaccionado". Ahora ha pedido protección porque, según explica, "teme por su vida". Otra de las mentiras en la que incurrió en su declaración fue que él era hijo único y que por ello la falsa herencia no tenía que compartirla con ningún hermano. Pero los abogados de la acusación han aportado pruebas de que tiene una hermana. No es la primera vez que Ángel G. C. cambia su versión. Los abogados de las víctimas le pidieron que justificase en concepto de que él era el dueño de las parcelas y el imputado señaló ante el juez que, en realidad, las fincas no se las habían regalado familias del pueblo a sus padres (como había declarado en la notaría), sino que fue el Gobierno republicano quien adjudicó todos los solares a su padre durante la Guerra Civil, por méritos en el frente. Ángel G. C. enseñó un papel, sin fecha ni firma, que contenía la relación de fincas e indicó que su padre, exiliado republicano, le dio esa hoja hace años en el sur de Francia, diciéndole que esos solares eran suyos.