El Mundo (Su Vivienda):15/04/06: Cómo informarse bien para no sufrir un fraude cuando compre una casa

EN PORTADA
Cómo informarse bien para no sufrir un «marbellazo» cuando compre casa
EXIGIR AL PROMOTOR UNA DOCUMENTACIÓN METICULOSA Y EL CUMPLIMIENTO DE LA LEY
ANTES DE LA COMPRA DE UNA VIVIENDA PUEDE PREVENIR AL COMPRADOR DE UN FRAUDE
URBANÍSTICO Y CULMINAR CON ÉXITO LA ADQUISICIÓN

BENITO MUÑOZ

Construcción de varios edificios en altura, en Madrid. / PEDRO CARRERO
¿Cómo prever con las máximas garantías que no le toque sufrir un
'marbellazo'? Ponerse o no en manos de corruptos sin saberlo depende a veces
de estar bien informado antes de la adquisición de una vivienda. Este
suplemento hace un repaso por las principales claves para adquirir una casa
nueva y que el comprador pueda dormir tranquilo hasta que se la entreguen y
la habite. Aun así, nadie está libre de que los diferentes agentes que
intervienen en la construcción de un edificio se salten a la torera los
planes de urbanismo con la aquiescencia de un determinado ayuntamiento.

El comprador de una vivienda implicada en el 'caso de Marbella' «puede y
debe pedir responsabilidades legales al Ayuntamiento», en opinión de
Fernando Moliner, director general de Detinsa.

Para estar seguro en una compra, como norma general, Jesús Martín de Prado,
presidente de Larcovi, considera que «el comprador no se debe fiar sólo de
lo que le diga la promotora, sino que debe exigir que lo que establece la
ley se cumpla».

¿De quién es el suelo? El comprador de una vivienda nueva tendrá muy fácil
comprobar de quién es el suelo donde se va a construir su vivienda. Esa
información la tiene a su disposición en la Dirección General del Catastro,
donde se registra el solar y se comprueba su legalidad.

Para saber a quién pertenece el solar, hay que acudir al Registro de la
Propiedad o hacer la consulta por Internet, previo pago de una pequeña
cantidad.

Información sobre la empresa. Los compradores de una vivienda nueva deben
pedir al promotor información sobre la empresa que va a edificar las
viviendas. Ésta tiene que estar inscrita en el Registro Mercantil. Los
demandantes deben conocer, por tanto, el nombre o razón social y el
domicilio de la misma. El demandante puede comprobar estos datos acercándose
al Registro Mercantil o consultando por Internet, en este caso pagando,
también, una pequeña cantidad.

Sobre la vivienda. Una vez que se tiene la información sobre la empresa y
las diferentes licencias, deben conocerse bien los datos de la futura casa.

El plano general del edificio, así como el particular de la vivienda que se
va a comprar es otra información que también aporta el promotor. «Nosotros
exigimos que el promotor dé toda la información posible en las casetas»,
afirma José Manuel Galindo, secretario general de la Asociación de
Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima).

Conocer la superficie útil de la casa es muy importante y una descripción de
la misma, así como de todas las zonas comunes y de los posibles servicios
accesorios.

Algo que parece elemental pero que debe exigirse es la memoria de los
materiales empleados en la construcción. Debe ser lo más detallada posible
y, al igual que toda la publicidad sobre las viviendas y el resto de la
información legal reseñada anteriormente, hay que guardarla porque son
consideradas como pruebas en una posible demanda.

La construcción. El comprador debe recibir del promotor copia de las
autorizaciones legales para la construcción. Así, la licencia de obra la
entrega el ayuntamiento correspondiente; al igual que la cédula de
habitabilidad o licencia de primera ocupación. Se trata de un documento en
el que consta que el inmueble es apto para su destino, es decir, la
vivienda.

Son fácilmente comprobables por los demandantes, tanto personándose en las
corporaciones locales, como consultando en la 'web' del ayuntamiento si
existiera. La cédula de ocupación, no obstante, se obtiene con la entrega de
llaves.

Igualmente, el comprador debe recibir del promotor una fotocopia de la
inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad.

El precio. No es una perogrullada, es vital. Debe estar fijado desde el
principio y hay que conocer bien la forma de pago y el recargo sobre las
cantidades aplazadas. Subrogarse a la hipoteca del promotor, en algunos
casos, puede dar mayores garantías al comprador, por cuanto para que el
préstamo esté concedido, una entidad financiera ha tenido que hacer un
estudio de todo el proyecto de la vivienda. Y por supuesto, con la
intervención de un notario y la inscripción en el Registro de la Propiedad.

El comprador debe exigir toda la información sobre las responsabilidad
hipotecaria de su casa.

Es fundamental exigir recibos de todas las cantidades abonadas por el
comprador. Antes de la firma del contrato, del que siempre se debe conservar
copia, hay que cerciorarse de que constata el precio, las formas de pago,
así como las condiciones económicas de las posibles reformas.

Cantidades entregadas a cuenta. Estas cantidades deben estar garantizadas
con seguro o con un aval bancario. Según la Ley de Ordenación de la
Edificación (LOE), esta disposición afecta a todos los tipos de viviendas,
incluidas las de cooperativas y comunidades de propietarios; y comprenderá
las cantidades y los intereses legales hasta el momento del reintegro.

¿Quién responde? En el caso de que las viviendas tengan desperfectos, las
personas físicas o jurídicas que han intervenido en el proceso de
construcción tienen que responder ante los compradores. Las responsabilidad
es individualizada, es decir, cada uno ante sus competencias. Si éstas no
quedaran aclaradas, lo harían de manera solidaria.

¿Por dónde guiarse? El comprador de una casa puede consultar las leyes. En
la legislación nacional: Ley 57/1968, de 27 de julio, reguladora de las
percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de
viviendas (BOE nº 181, de 29-07-1968); Real Decreto 515/1989, de 21 de abril
(BOE nº 117, de 17 de mayo de 1989); y Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de
Ordenación de la Edificación (BOE nº 266, 6 de noviembre de 1999).

Si es en la Comunidad de Madrid: Ley 2/1999, de 17 de marzo, de Medidas para
la calidad de la edificación (BOCM nº 74).

En la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) tienen sus
propias recomendaciones para los compradores de viviendas nuevas, bien sea
sobre plano o ya construidas. Así lo entiende Manuel Martí, el secretario
general, que además hace su particular guía de compra para no tener
problemas en el futuro.

«Lo primero que debe hacer la gente es preguntar cómo es la vivienda antes
de la compra. Cuántos metros cuadrados tiene la casa, el número de
dormitorios, zonas comunes y exigir un plano de todo ello...», afirma Martí.

Es muy importante, desde su punto de vista, conocer la ubicación que va a
tener la vivienda. «Hay que saber dónde estará la casa. En qué calle, que el
cliente sepa claramente cuál es». Se trata, en este caso, de que el
comprador pueda después, a lo largo de la edificación, visitar su futuro
hogar.

El control del precio será la tercera condición indispensable a juicio de
Martí. «Pero no sólo cuánto cuesta la vivienda, también si se ofrece con
costes adicionales y a qué se deben éstos», señala.

La forma de pago es igualmente importante. «Cómo se paga es algo que debe
preguntarse el comprador siempre. Que le proporcionen una tabla de pagos y
que le fijen un precio cerrado. El promotor debe ofrecer al comprador la
posibilidad de subrogarse a los préstamos del promotor. Éste es el método
más seguro para el adquiriente».

La entrega de la vivienda es igualmente transcendental, a juicio de la APCE.
«Hay que exigir una fecha de entrega y, como señala la ley, que el plazo
acordado no sobrepase los tres meses».

Una de las formas para dar seguridad a la compra de una casa es «que el
demandante compruebe si la promotora tiene estabilidad, si tiene una aval de
confianza».

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LOS CONSEJOS ESENCIALES DE LOS PROMOTORES

En la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), su
secretario general, José Manuel Galindo, recuerda «la importancia del código
ético de las promotoras y constructoras que pertenecen a nuestra
asociación». Se refiere a un «código de buenas prácticas que cumplen
nuestras empresas».

Para él, igualmente, lo más importante es «saber quién está vendiendo, que
el comprador busque referencias y si un grupo está institucionalizado»,
añade.

«En Asprima validamos el contrato que se suscribe para una determinada
promoción con nuestro sello. Tratamos de evitar que un contrato tenga
cláusulas abusivas o si va contra derecho», afirma Galindo.

Para el secretario general de Asprima, «el desarrollo es otra cosa, pero
esta asociación tiene 30 años y los promotores han demostrado una
consolidada estabilidad».

Tanto Manuel Martí como José Manuel Galindo recuerdan el sello de confianza
para los compradores extranjeros. «La gente que compra aquí puede pedir
nuestro sello vinculado a la vivienda turística, con el que se certifican
todos los documentos para la compra», apunta José Manuel Galindo.

Con el sello, Asprima garantiza que las promotoras de esta asociación han
pasado por un gabinete jurídico que impide que existan irregularidades en
todo el proceso de la construcción de una vivienda.

Se garantizan, por ejemplo, el precio pactado, y las cantidades entregadas a
cuenta por el comprador.